房地產(chǎn)估價(jià)
要求：
一、 獨(dú)立完成，下面已將五組題目列出，請(qǐng)任選其中一組題目作答，每人只答一組題目，多答無效，滿分100分；
二、答題步驟：
1. 使用A4紙打印學(xué)院指定答題紙（答題紙請(qǐng)?jiān)斠姼郊?br/>2. 在答題紙上使用黑色水筆按題目要求手寫作答；答題紙上全部信息要求手寫，包括學(xué)號(hào)、姓名等基本信息和答題內(nèi)容，請(qǐng)寫明題型、題號(hào)；
三、提交方式：請(qǐng)將作答完成后的整頁答題紙以圖片形式依次粘貼在一個(gè)Word
文檔中上傳（只粘貼部分內(nèi)容的圖片不給分），圖片請(qǐng)保持正向、清晰；
1. 完成的作業(yè)應(yīng)另存為保存類型是“Word97-2003”提交;
2. 上傳文件命名為“中心-學(xué)號(hào)-姓名-科目.doc”;
3. 文件容量大?。翰坏贸^20MB。
提示：未按要求作答題目的作業(yè)及雷同作業(yè)，成績以0分記！
題目如下：
第一組：
一、論述題（每題30分，共60分）
1、論述房地產(chǎn)估價(jià)依據(jù)。
2、論述估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者之間的異同。
二、簡答題（共20分）
1、簡述房地產(chǎn)與其他物品在價(jià)格上的不同點(diǎn)。
三、計(jì)算題（共20分）
1、某賓館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位50元／天，
年平均空房率30%，該賓館營業(yè)總費(fèi)用平均14萬元／月，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床價(jià)為每張床45元／天，年平均空房率20%，正常營業(yè)每月平均總費(fèi)用占每月總收入的30%，該類房地產(chǎn)還原利率為10%，試選用所給材料估計(jì)該賓館的價(jià)格。
第二組：
一、論述題（每題30分，共60分）
1、為什么說房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)也是藝術(shù)？
2、論述價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值之間的關(guān)系。
二、簡答題（共20分）
1、試述成本法與收益法的區(qū)別。
三、計(jì)算題（共20分）
1、某宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得總收益55萬元，需支出總費(fèi)用30萬元。在附近選取了A、B、C、D四宗類似房地產(chǎn)，其價(jià)格及純收益如下表。試用所給資料估計(jì)該宗房地產(chǎn)的價(jià)格(如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡單算術(shù)平均法)。
類似房地產(chǎn) 價(jià)格（萬元） 純收益（萬元/年
A 252 30
B 294 35
C 238 28
D 166 20
第三組：
一、論述題（每題30分，共60分）
1、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么。
2、什么是房地產(chǎn)狀況調(diào)整，它包括哪些內(nèi)容。
二、簡答題（共20分）
1、簡述假設(shè)開發(fā)法的適用范圍。
三、計(jì)算題（共20分）
1、需要評(píng)估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價(jià)格，已知該宗土地總面積500O，建筑容積率為2，適宜建造某類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該土地后建造該類商品住宅的建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為800元／O，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的8%，第一年投入60%的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用，第二年投入40%的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用；貸款年利息率為10%，銷售稅費(fèi)為未來樓價(jià)的6%，投資利潤率為20%（利息不計(jì)利潤）；該商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為2500元／O。
試用所給資料（用動(dòng)態(tài)公式）估計(jì)該宗土地在1995年9月的總價(jià)、單價(jià)和樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為10%）。
第四組：
一、論述題（每題30分，共60分）
1、什么是房地產(chǎn)狀況調(diào)整，它包括哪些內(nèi)容。
2、房地產(chǎn)實(shí)際收益和客觀收益的含義和區(qū)別是什么？
二、簡答題（共20分）
1、簡述房地產(chǎn)與其他物品在價(jià)格上的不同點(diǎn)。
三、計(jì)算題（共20分）
1、某宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得總收益55萬元，需支出總費(fèi)用30萬元。在附近選取了A、B、C、D四宗類似房地產(chǎn)，其價(jià)格及純收益如下表。試用所給資料估計(jì)該宗房地產(chǎn)的價(jià)格(如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡單算術(shù)平均法)。
類似房地產(chǎn) 價(jià)格（萬元） 純收益（萬元/年
A 252 30
B 294 35
C 238 28
D 166 20
第五組：
一、論述題（每題30分，共60分）
1、論述基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
2、論述房地產(chǎn)估價(jià)依據(jù)。
二、簡答題（共20分）
1、有一宗待建商品住宅的用地需進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，請(qǐng)列出你認(rèn)為可以優(yōu)先選用的三種估價(jià)方法，并簡述理由。
三、計(jì)算題（共20分）
1、需要評(píng)估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價(jià)格，已知該宗土地總面積500O，建筑容積率為2，適宜建造某類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該土地后建造該類商品住宅的建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為800元／O，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的8%，第一年投入60%的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用，第二年投入40%的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用；貸款年利息率為10%，銷售稅費(fèi)為未來樓價(jià)的6%，投資利潤率為20%（利息不計(jì)利潤）；該商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為2500元／O。
試用所給資料（用動(dòng)態(tài)公式）估計(jì)該宗土地在1995年9月的總價(jià)、單價(jià)和樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為10%）。
